โอกาสอสังหาฯ ทำเลรถไฟฟ้าสายสีส้ม ฝั่งตะวันออกคอนโดฯ ขึ้นพรึ่บ

ทั้งนี้ เนื่องจากพื้นที่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีส้มบางพื้นที่ มีการเปลี่ยนแปลงในเรื่องของศักยภาพในการพัฒนาที่จะมากขึ้น ทั้งในพื้นที่ตามแนวถนนรามคำแหง ต่อเนื่องไปถึงถนนรามอินทรา และพื้นที่รอบ ๆ สถานีมีนบุรีซึ่งเป็นปลายทางของสายสีส้มและเป็นสถานีร่วมกับเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีชมพู

คอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ทำเลรถไฟฟ้าสายสีส้ม

การเปลี่ยนแปลงที่ชัดเจนที่สุด คือ เรื่องของจำนวนโครงการคอนโดมิเนียมที่มีมากขึ้นในพื้นที่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีส้ม โดยเฉพาะฝั่งตะวันออก ที่เป็นพื้นที่ใหม่ มีที่ดินที่สามารถพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ได้อีกเยอะ โดยเฉพาะโครงการคอนโดมิเนียม

เห็นได้จากจำนวนคอนโดมิเนียมที่เปิดขายใหม่ตั้งแต่ปี 2552 เป็นต้นมามีทั้งหมดประมาณ 37,160 ยูนิต และเกือบทั้งหมดนั้นอยู่ในเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีส้มฝั่งตะวันออก ซึ่งเป็นพื้นที่ที่มีความชัดเจนมาก่อนฝั่งตะวันตก และเป็นพื้นที่ที่มีที่ดินเหลือขาย หรือที่ดินที่สามารถพัฒนาเป็นโครงการอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่ได้ โดยเฉพาะโครงการคอนโดมิเนียม

แต่ที่น่าสนใจ คือ ก่อนหน้านี้มีการลงทุนหรือเข้าไปซื้อที่ดินเพื่อพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะโครงการคอนโดมิเนียมของผู้ประกอบการหลายราย แต่อาจจะมีการเปิดขายหรือเห็นการพัฒนาไม่มากนัก ที่ดินบางแปลงที่ก่อนหน้านี้ยังคงรอความชัดเจนในเรื่องกำหนดเปิดให้บริการของสายสีส้มตะวันออก จึงอาจจะเริ่มเปิดเผยโครงการออกมามากขึ้นหลังจากนี้

การเปลี่ยนแปลงในพื้นที่ตามแนวเส้นทางฝั่งตะวันออก ส่วนใหญ่จะอยู่ในทำเลที่มีศักยภาพ หรือมีการเปลี่ยนแปลงให้เห็นแล้วในปัจจุบันเท่านั้น เช่น พื้นที่ตามแนวถนนรามคำแหง ตั้งแต่หน้ามหาวิทยาลัยรามคำแหง ไปจนถึงรอบ ๆ สี่แยกลำสาลี พื้นที่รอบ ๆ สถานีรถไฟฟ้ามีนบุรีเท่านั้น พื้นที่รอบสถานีตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าบางสถานีเท่านั้นที่มีโครงการคอนโดมิเนียมเปิดขาย ยังไม่ได้มีโครงการเปิดขายในทุกสถานี

นอกจากนี้ ที่ดินบางแปลงที่มีแผนจะพัฒนาเป็นโครงการพาณิชยกรรมก็ยังไม่ชัดเจนในการพัฒนา เพราะอาจจะต้องรอให้เห็นกำลังซื้อให้ชัดเจนก่อน ช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมาจึงเห็นแต่การเปิดขายโครงการคอนโดมิเนียมในพื้นที่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีส้มตะวันออก รวมไปถึงยังต้องรอความชัดเจนในเรื่องของผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครด้วย เพราะศักยภาพของที่ดินในพื้นที่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีส้มสูงขึ้น หลายพื้นที่สามารถพัฒนาอาคารได้ขนาดใหญ่มากขึ้น และมีความสูงของอาคารมากขึ้นตามแนวทางการเปลี่ยนแปลงที่ประกาศออกมาในร่างผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร (ปรับปรุงครั้งที่ 4)

พื้นที่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีส้มตะวันออก ก็ยังมีการเปลี่ยนแปลงอื่น ๆ ที่น่าสนใจ เช่น โครงการปรับปรุงศูนย์การค้าของกลุมเดอะมอลล์ที่รื้อเดอะมอลล์ 2 และ 4 ไปตั้งแต่ช่วงปี 2560-2561 ก่อนหน้านี้ยังไม่มีความเคลื่อนไหวมากนัก คาดว่าจะรอความชัดเจนในเรื่องการเปิดให้บริการเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีส้ม เพราะมีสถานีอยู่ด้านหน้าที่ดินเลย รวมไปถึงเรื่องของผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครด้วย

นอกจากนี้ ยังมีโครงการ รามคำแหง ฮิลล์ ของบริษัท เออร์เบิน ฮอสพิทาลิตี้ กรุ๊ป จำกัดหรือ UHG โครงการมิกซ์-ยูสมูลค่า 3,000 ล้านบาทที่จะเปิดให้บริการปี 2568 ก่อนหน้านี้ก็มีข่าวว่าพื้นที่รอบ ๆ สถานีรถไฟฟ้ามีนบุรีก็มีผู้ประกอบการธุรกิจพื้นที่ค้าปลีกให้ความสนใจในการพัฒนาโครงการพื้นที่ค้าปลีก แต่ปัจจุบันก็ยังเงียบอยู่

ราคาที่ดินในพื้นที่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีส้มฝั่งตะวันออก ก็อาจจะมีการเปลี่ยนแปลงที่ไม่มากนักในช่วง 1-2 ปีที่ผ่านมา เพราะมีการซื้อขายกันไม่มากนัก แต่ถ้าลองพิจารณาไล่ไปตามแนวเส้นทางจากสถานีศูนย์วัฒนธรรมแห่งประเทศไทย จะเห็นได้ชัดเจนว่า ราคาที่ดินมีความแตกต่างกันมาก เพราะพื้นที่รอบสถานีรถไฟฟ้าศูนย์วัฒนธรรมฯ ราคาที่ดินค่อนข้างสูง คือที่ประมาณ 1.1 ล้านบาทต่อตารางวา แต่พอเป็นพื้นที่ตามแนวถนนรามคำแหงจะลดลงเหลือที่ประมาณ 3-5 แสนบาทต่อตารางวา และต่ำกว่านี้ถ้าเป็นพื้นที่ที่ไกลออกจากมหาวิทยาลัยรามคำแหง

ส่วนพื้นที่รอบสถานีรถไฟฟ้ามีนบุรีอยู่ในช่วงประมาณ 1-2 แสนบาทต่อตารางวา ซึ่งราคาที่ดินระดับนี้ยังไม่สูงมากในการพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียม และมีผู้ประกอบการหลายรายเข้าไปซื้อที่ดินรอความชัดเจนทั้งในเรื่องของกำหนดเปิดให้บริการเส้นทางรถไฟฟ้า และผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครเท่านั้น

ในขณะที่เส้นทางรถไฟฟ้าสายสีส้มตะวันตกอาจจะยังไม่มีการเปลี่ยนแปลงมากนัก เพราะแนวเส้นทางในฝั่งตะวันตกผ่านย่านใจกลางเมืองที่มีการพัฒนาเต็มทุกพื้นที่แล้ว และที่ดินบางส่วนเป็นกรรมสิทธิ์ของสำนักงานทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์ รวมไปถึงแนวเส้นทางยังผ่านย่านที่มีข้อจำกัดในการพัฒนาอย่างเกาะรัตนโกสินทร์ จึงทำให้ไม่มีความเคลื่อนไหวหรือเปลี่ยนแปลงมากนักในพื้นที่ตามแนวเส้นทางฝั่งตะวันตก แต่ก็ไม่ได้เงียบเหงามากนัก

อย่างไรก็ตาม แม้การเปลี่ยนแปลงในเรื่องของโครงการคอนโดมิเนียมอาจจะไม่มี แต่มีการเปลี่ยนแปลงในส่วนของการพัฒนาโครงการพาณิชยกรรมที่มากกว่าชัดเจน เช่น พันธุ์ทิพย์ ประตูน้ำ มีการปรับปรุงแบบยกเครื่อง และเปลี่ยนชื่อใหม่เป็น ฟีนิกซ์ ศูนย์รวมค้าส่ง-ค้าปลีกอาหารครบวงจรของบริษัท แอสเสท เวิรด์ คอร์ป จำกัด (มหาชน)

อีก 1 โครงการใกล้ ๆ กัน คือ ที่ดินของสำนักงานทรัพย์สินพระมหากษัตริย์ขนาด 7 ไร่ที่ได้บริษัท แพลทินัม สแควร์ จำกัดเข้ามาเป็นผู้พัฒนาที่ดินภายใต้สัญญาเช่า 30 ปี โดยจะพัฒนาเป็นโครงการเดอะ แพลทินัม สแควร์ ซึ่งเป็นโครงการมิกซ์ยูสความสูง 49 ชั้น พื้นที่อาคารรวม 92,726 ตารางเมตร โดยภายในอาคารประกอบด้วยส่วนของโรงแรม 630 ห้อง พื้นที่พาณิชยกรรม 8,409 ตร.ม.

ส่วนอีก 1 โครงการมิกซ์-ยูสที่กำลังจะเปิดให้บริการเร็ว ๆ นี้ คือ โครงการเจอาร์เค ทาวเวอร์ หัวมุมถนนพญาไทและเพชรบุรีติดกับสถานีรถไฟฟ้าราชเทวี ซึ่งเป็นอาคารสูง 46 ชั้น ประกอบไปด้วยโรงแรม 350 ห้อง ส่วนของพื้นที่สำนักงานให้เช่า 47,000 ตารางเมตร และพื้นที่ค้าปลีกอีก 1,500 ตารางเมตร รวมไปถึงยังมีส่วนของสกายเลานจ์ และสกายเดสก์ด้วย โครงการนี้อาจจะเป็นข่าว และได้ที่ดินมานานแล้วแต่เพิ่งเริ่มก่อสร้างช่วงปี 2564 ที่ผ่านมาแต่ก็ถือได้ว่ามีการพัฒนาในช่วงที่เส้นทางรถไฟฟ้าสายสีส้มฝั่งตะวันตกชัดเจนมากขึ้น

ส่วนการเปลี่ยนแปลงอื่น ๆ ในพื้นที่ทำเลรถไฟฟ้าสายสีส้มฝั่งตะวันตก อาจจะยังไม่มีอะไรมาก เพราะมีข้อจำกัดเยอะแบบที่กล่าวไปแล้ว แต่อาจจะเห็นการเปลี่ยนแปลงในเรื่องของราคาที่ดินตามแนวถนนเพชรบุรีในทำเลที่ไม่ไกลจากสถานีรถไฟฟ้ามากนักที่อาจจะมากกว่า 1 ล้านบาทต่อตารางวาหรือ แม้ว่าในปัจจุบันบางแปลงอาจจะบอกขายกันที่มากกว่า 1 ล้านบาทต่อตารางวาไปแล้วก็ตาม

บทความโดย สุรเชษฐ กองชีพ กรรมการผู้จัดการ บริษัท พร็อพเพอร์ตี้ ดีเอ็นเอ จำกัด

ที่มา :โอกาสอสังหาฯ ทำเลรถไฟฟ้าสายสีส้ม ฝั่งตะวันออกคอนโดฯ ขึ้นพรึ่บ - The Bangkok Insight

เพลงใหม่ เพลงแนะนำ เพลงฟังเพลินๆ