"ที่ดิน" แปลงเป็นเงิน รู้จักความต่าง จำนองที่ดิน และ ขายฝากที่ดิน
"ที่ดิน" อสังหาริมทรัพย์ ที่สามารถแปลงเป็นเงินได้ โดยไม่ต้องขายขาด รู้จักความแตกต่าง จำนองที่ดิน และ ขายฝากที่ดิน ความหมาย หลักเกณฑ์ ทำความเข้าใจ เพื่อเลือกให้เหมาะกับความสามารถไถ่ถอน
"ที่ดิน" คือสินทรัพย์ ประเภทอสังหาริมทรัพย์ ไม่สามารถเคลื่อนย้ายได้ ซึ่งผู้ครอบครอง และใช้ประโยชน์ จะมีการรับรองด้วยเอกสารสิทธิ์ชนิดต่างๆ "จำนองที่ดิน" และ "ขายฝากที่ดิน" มักเป็น 2 คำที่ได้ยินอยู่เสมอๆ แม้จะมีผลลัพธ์คือการนำที่ดินที่มี ไปดำเนินการเพื่อให้ได้มาซึ่งตัวเงินเช่นเดียวกัน แต่มีรายละเอียด และเงื่อนไขที่แตกต่างกัน ดังนี้
การจำนองที่ดิน
การจำนองที่ดิน หมายถึง การที่ผู้จำนองเอาทรัพย์สิน คือ อสังหาริมทรัพย์ของตนมาเป็นประกันการชำระหนี้แก่ผู้รับจำนอง ตามสัญญากู้ยืมเงิน โดยไม่ส่งมอบทรัพย์สินนั้นให้แก่ผู้รับจำนอง โดยสามารถคิดดอกเบี้ยได้ ไม่เกินร้อยละ 15 ต่อปี หากคิดดอกเบี้ยเกินจากนี้ ข้อตกลงนั้นถือเป็นโมฆะไม่มีผลผูกพันคู่กรณี และเป็นความผิดอาญา
กรณีคู่สัญญาไม่ได้ตกลงกำหนดอัตราดอกเบี้ย หรือไม่มีกฎหมายใดกำหนดดอกเบี้ยอย่างชัดเจนไว้ ให้ใช้อัตราดอกเบี้ยร้อยละ 7.5 ต่อปี ตามกฎหมายแพ่งและพาณิชย์
การขายฝากที่ดิน
การขายฝากที่ดิน หมายถึง สัญญาซื้อขายซึ่งกรรมสิทธิ์ในที่ดินตกไปยังผู้ซื้อ โดยมีข้อตกลงกันว่าผู้ขายอาจไถ่ทรัพย์นั้นคืนได้ภายในเวลาที่กำหนด โดยกำหนดเวลาขายฝากกันได้ไม่เกิน 10ปี ถ้าไม่มีกำหนดเวลาที่แน่นอนก็ต้องไถ่คืนภายใน 10ปี
ซึ่งผู้ขายฝากสามารถไถ่ทรัพย์คืนเมื่อใดก็ได้ ภายในระยะเวลาที่กำหนดไว้ แต่หากล่วงเลยกว่ากำหนดเวลาขายฝากแล้วยังไม่ไถ่ทรัพย์คืน ทรัพย์นั้นตกเป็นกรรมสิทธิ์ของผู้ซื้อฝากโดยเด็ดขาด เว้นแต่จะเป็นกรณีตกลงซื้อขายกันใหม่
หลักเกณฑ์การจำนอง
- การจำนองต้องทำเป็นหนังสือ และจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ มิฉะนั้นจะตกเป็นโมฆะไม่มีผลผูกพันคู่กรณี
- ต้องระบุทรัพย์สินที่จำนองให้ชัดเจน
- ต้องระบุจำนวนเงินเป็นเงินไทย เป็นจำนวนตรงตัว หรือจำนวนขั้นสูงสุดที่ได้เอาทรัพย์สินจำนองไว้เป็นประกัน
ทรัพย์ที่สามารถจำนองได้
- อสังหาริมทรัพย์ ได้แก่ ที่ดินและทรัพย์อันติดอยู่กับที่ มีลักษณะเป็นการถาวรหรือประกอบเป็นอันหนึ่งอันเดียวกับที่ดิน
- ที่ดินที่จำนองได้โดยทั่วไป ได้แก่ ที่ดินที่มีหนังสือแสดงสิทธิในที่ดินแล้ว ได้แก่ ที่ดินมีโฉนดที่ดินโฉนดแผนที่ ,โฉนดตราจอง และตราจองที่ตราว่า "ได้ทำประโยชน์แล้ว" หรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส. ๓, น.ส.๓ ก., น.ส. ๓ ข.)
หลักเกณฑ์การขายฝาก
- ขายฝากที่ดินประเภทเพื่อเกษตรกรรมหรือที่อยู่อาศัย
- เฉพาะกรณีผู้ขายฝากเป็นบุคคลธรรมดา
กำหนดเวลาตามสัญญาขายฝาก
กำหนดเวลาไถ่ไม่น้อยกว่า 1 ปีแต่ไม่เกิน 10 ปี
สาระสำคัญที่ต้องระบุในสัญญาขายฝาก
- ชื่อและที่อยู่ของคู่สัญญา
- รายการและลักษณะแห่งทรัพย์สินที่ขายฝาก
- ราคาที่ขายฝาก
- จำนวนสินไถ่
- วันที่ขายฝากและกำหนดวันที่ครบกำหนดไถ่
ก่อนวันครบกำหนดเวลาไถ่ ตั้งแต่ 3 - 6 เดือน ผู้ซื้อฝากต้องแจ้งเป็นหนังสือส่งทางไปรษณีย์ลงทะเบียนตอบรับไปยังผู้ขายฝาก เพื่อให้ผู้ขายฝากทราบกำหนดเวลาไถ่และจำนวนสินไถ่ พร้อมแนบสำเนาสัญญาขายฝากไปด้วย หากผู้ซื้อฝากไม่ดำเนินการตามสัญญา ผู้ขายฝากมีสิทธิไถ่ได้ภายใน 6 เดือน นับแต่วันครบกำหนดไถ่ที่ระบุไว้ในสัญญาขายฝาก หรือสัญญาขยายกำหนดเวลาไถ่จากขายฝาก (ถ้ามี)
กรณีผู้ขายฝากใช้สิทธิไถ่ภายในกำหนดเวลา แต่ไถ่ทรัพย์จากผู้ซื้อฝากไม่ได้ โดยไม่ใช่ความผิดของผู้ขายฝาก ให้ผู้ขายฝากวางทรัพย์อันเป็นสินไถ่ต่อสำนักงานวางทรัพย์ หรือสำนักงานที่ดินจังหวัดทุกจังหวัด หรือสำนักงานที่ดินที่รับจดทะเบียนขายฝากนั้นได้ภายใน 30 วัน นับแต่วันถึงกำหนดเวลาไถ่ หรือนับแต่วันที่เหตุที่ทำให้ไม่อาจใช้สิทธิไถ่ดังกล่าวได้สิ้นสุดลงแล้วแต่กรณี
ที่มา : "ที่ดิน" แปลงเป็นเงิน รู้จักความต่าง จำนองที่ดิน และ ขายฝากที่ดิน (thansettakij.com)
