ดอกเบี้ยขาขึ้น ผสมโรง วิกฤตเงินเฟ้อ เคราะห์ซ้ำกรรมซัด‘อสังหา-คนซื้อบ้าน’

⦁ธนาคารลอยตัว‘ดอกเบี้ยบ้าน’
เอฟเฟ็กต์หลัง “กนง.” ส่งซิก ธนาคารพาณิชย์และธนาคารของรัฐ ต่างพาเหรดส่งสัญญาณการรับมืออัตราดอกเบี้ยขาขึ้นในทันที ซึ่งหนึ่งในนั้น “สินเชื่อที่อยู่อาศัย” จะหมดยุคดอกเบี้ยคงที่ หลังมีหลายแบงก์ออกมาเปรยจะถอดโปรโมชั่นดอกเบี้ยคงที่ออก หันไปใช้อัตราดอกเบี้ยลอยตัว (MRR) แทน

ฟากธนาคารของรัฐก็เริ่มเคลื่อนไหว เริ่มที่ธนาคารออมสิน ประกาศจะตรึงดอกเบี้ยไว้ให้นานที่สุด ขณะที่ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) เล็งขึ้นดอกเบี้ยรอบแรกเดือนตุลาคม 2565 และรอบสอง ต้นปี 2566

ขณะที่ อาคม เติมพิทยาไพสิฐ รัฐมนตรีว่าการกระทรวงการคลังแสดงความเป็นห่วง จึงออกมากำชับสถาบันการเงินของรัฐให้ตรึงอัตราดอกเบี้ยให้นานที่สุด หรือหากจำเป็นต้องปรับขอให้ปรับขึ้นไม่เต็มที่ เพื่อให้กระทบกับลูกค้าน้อยที่สุด ซึ่งทุกอย่างยังไม่แน่ไม่นอนต้องรอดูสถานการณ์ กนง.อีกครั้ง จะปรับดอกเบี้ยนโยบายช่วงไหน

ไม่ว่าดอกเบี้ยที่สูงขึ้นจะมาเร็วหรือมาช้า แต่ส่งผลกระทบต่อภาคธุรกิจแน่นอน ในส่วนของตลาดอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะผู้มีภาระผ่อนบ้าน ทำให้ค่าผ่อนบ้านสูงขึ้นเป็นเงาตามตัว

⦁ฉุดกำลังซื้อ‘อสังหา’ชะลอตัว
ด้าน วิชัย วิรัตกพันธ์ รักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (REIC) ระบุว่า ในภาพรวมของตลาดอสังหาฯ หากมีการขึ้นอัตราดอกเบี้ยไม่เกิน 0.50% ยังคงทำให้ดัชนีโดยรวมของตลาดมีการขยายตัวลดลงเหลือ 3.4% จากที่คาดการณ์ไว้เดิม 9.1% แต่หากขึ้นดอกเบี้ยมากกว่า 0.5% อาจไม่มีการขยายตัว หรือติดลบได้

“การขึ้นของดอกเบี้ยทำให้ความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยชะลอตัวลง เพราะกู้ได้ในวงเงินที่ลดลง เป็นผลจากดอกเบี้ยที่สูงขึ้น สวนทางกับราคาที่อยู่อาศัยที่สูงขึ้น อาจทำให้ยอดขายปี 2565 ใกล้เคียงกับปีก่อน และทำให้ยอดโอนกรรมสิทธิ์ติดลบได้”

นอกจากนี้ “วิชัย” ยังมองว่าอีกผลกระทบที่สำคัญ คือ ผู้กู้ซื้อบ้านไประยะหนึ่งแล้ว เมื่อพ้นช่วงอัตราดอกเบี้ยต่ำเข้าสู่ดอกเบี้ยลอยตัว อาจส่งผลต่อเงินงวดที่จ่ายอยู่อาจจะเป็นการจ่ายดอกเบี้ยสูงขึ้น ทำให้จ่ายเงินต้นลดลง แต่สำหรับบางรายที่เงินงวดไม่พอจ่ายดอกเบี้ย อาจจะถูกเพิ่มเงินงวด เช่น เงินต้นคงเหลือ 1 ล้านบาท หากดอกเบี้ยลอยตัวเพิ่มขึ้น 1% ค่างวดจะเพิ่มขึ้น 700 บาท หรือเพิ่มขึ้น 10%

⦁‘เสนา-แสนสิริ’ลดโปรลดไซซ์
ฝั่งผู้ประกอบการ เริ่มพลิกเกมฝ่าวิกฤตดอกเบี้ยขาขึ้น ซึ่งวิกฤตครั้งนี้ เกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์ เอ็มดีค่ายเสนาดีเวลลอปเม้นท์ มองว่าเป็น “เคราะห์ซ้ำกรรมซัด” ของธุรกิจ เพราะทุกอย่างขึ้นหมด ทำให้แนวโน้มการทำตลาดอสังหาฯในครึ่งปีหลังมีความยากลำบากมากขึ้น เพราะต้องเผชิญทั้งเงินเฟ้อ หนี้ครัวเรือนที่สูงขึ้นตามอัตราดอกเบี้ยขาขึ้น กระทบต่อกำลังซื้อในตลาดลดลง เพราะขอสินเชื่อยาก ราคาบ้านแพงขึ้น ลูกค้ามีภาระผ่อนเพิ่มขึ้น โดยเฉพาะตลาดกลางล่างต่ำกว่า 3 ล้านบาทที่จะได้รับผลกระทบมาก

“เสนาฯมีภาระต้นทุนที่แพงขึ้น ต้องหาวิธีลดต้นทุนช่วงดอกเบี้ยขาขึ้น เพื่อให้ลูกค้าซื้อได้ เช่น หาโลเกชั่นอยู่ไกลจากเดิมปรับขนาดห้องเล็กลง ช่วยลูกค้าลดค่างวด โดยหมุนส่วนลด ดึงโปรโมชั่นกลับ ทำให้เงินผ่อนต่อเดือนต่ำ เช่น ปกติผ่อนล้านละ 5,000 บาท เหลือ 2,000 บาท ให้ลูกค้านำเงินเหลือ 3,000 บาทไปทำอย่างอื่นได้ หรือเปิดโปรแกรมเช่าซื้อ ให้ลูกค้าซื้อบ้านง่ายขึ้น”

สอดคล้องกับ อุทัย อุทัยแสงสุข ซีอีโอค่ายแสนสิริ เล่าว่า ตอนนี้ผู้ประกอบการอสังหาฯเจอ 2 เด้ง มีผลให้บ้านมีราคาแพงขึ้น ทั้งเงินเฟ้อและดอกเบี้ยที่จะขึ้นในไตรมาส 3/2565 ซึ่งเอฟเฟ็กต์ของดอกเบี้ยหากขึ้น 1% ทำให้อำนาจการผ่อนชำระค่างวดหายไป 7% โดยแสนสิริต้องปรับตัวด้วยการลดขนาดบ้าน และลดใช้วัสดุก่อสร้างที่มีราคาแพง ปรับจากบ้านเดี่ยวมาทำบ้านแฝดหรือทาวน์เฮาส์ เพื่อสร้างบ้านในราคาที่ลูกค้าสามารถซื้อได้

⦁‘ออริจิ้น’อัดแคมเปญช่วยผ่อน 2 ปี
ขณะที่ พีระพงศ์ จรูญเอก ซีอีโอค่ายออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้และนายกสมาคมอาคารชุดไทย ระบุว่า การขึ้นดอกเบี้ย มีผลต่อกำลังซื้อบ้านเล็กน้อย ไม่น่ากังวลมาก และเป็นแค่ระยะสั้นๆ ขณะที่บ้านเป็นการผ่อนระยะยาว ในระหว่างปีอัตราดอกเบี้ยจะมีขึ้นมีลงไปตามสถานการณ์ แต่อาจจะกระทบคนที่ผ่อนบ้านอยู่แล้ว โดยค่างวดเท่าเดิม แต่จะจ่ายดอกเบี้ยมากขึ้น ขณะที่เงินต้นถูกตัดน้อยลง

“ตอนนี้กำลังซื้อเพิ่งเริ่มฟื้น หลังมีการเปิดประเทศ และโควิดคลี่คลาย ซึ่งที่ผ่านมาผู้ประกอบการได้ลดราคากันมาก ตอนนี้อาจจะลดราคาน้อยลง เพื่อนำเงินไปช่วยลูกค้าผ่อนบ้าน ซึ่งออริจิ้นจะมีโปรโมชั่นช่วยผ่อน 1-2 ปี หรือร่วมกับแบงก์ให้คงอัตราดอกเบี้ยคงที่ใน 3 ปีแรก”

ส่วนตลาดอสังหาฯในครึ่งปีหลัง “นายกคอนโดฯ” ประเมินจะค่อยๆ ดีขึ้นตามลำดับ ถึงจะยังมีปัจจัยที่คาดเดาไม่ได้ทั้งสงครามรัสเซียกับยูเครน เงินเฟ้อ ลูกค้าจีนที่เป็นกำลังซื้อสำคัญยังไม่กลับมา โดยปีนี้คาดว่าตลาดจะเติบโต 10-15% และในปี 2566 จะกลับเป็นปกติเท่ากับปี 2562

⦁‘บ้าน-คอนโด’จ่อขึ้นราคาครึ่งหลัง
ค่ายพฤกษา เรียลเอสเตท ปิยะ ประยงค์ ซีอีโอพฤกษา ระบุว่า ทุกแบงก์ประกาศแล้วตั้งแต่เดือนกรกฎาคมนี้ จะลอยตัวดอกเบี้ยซื้อบ้าน ไม่มีดอกเบี้ยคงที่อีกแล้ว ทำให้กำลังซื้อของคนหายไปด้วย เพราะดอกเบี้ยขึ้นทุก 1% กำลังซื้อจะหายไป 7% และคนจ่ายค่าผ่อนบ้านเพิ่ม 5% โดยเฉพาะตลาดล่างซึ่งมีหลายปัจจัยรุมเร้าทั้งหนี้ครัวเรือน เงินเฟ้อ ค่าครองชีพ จะยิ่งทำให้กำลังซื้อมีปัญหามากขึ้น ต้องเน้นเจาะตลาดกลางบนที่ยังมีกำลังซื้อ ส่วนกลุ่มตลาดล่างก็ต้องช่วยลูกค้าดูวินัยการเงิน เช่น ปิดหนี้ อาจจะทำให้ขายได้ช้า

“กำลังซื้อในตลาดไม่เหมือนเดิม เมื่อก่อนมีปัญหาแค่หนี้ครัวเรือน ตอนนี้มีเงินเฟ้อ ราคาน้ำมัน ราคาวัสดุก่อสร้างที่สูงขึ้นมาก ทำให้ต้นทุนบ้านเพิ่ม 10% และราคาขายเพิ่มขึ้น 3-5% ซึ่งคงต้องทยอยขึ้นราคาในครึ่งปีหลัง แต่มองอีกด้านหนึ่งการขึ้นดอกเบี้ย อาจจะทำให้คนตัดสินใจซื้อบ้านเร็วขึ้น”

มุมมองอีกคน ไตรเตชะ ตั้งมติธรรม เอ็มดีค่ายศุภาลัย ระบุว่า การขึ้นดอกเบี้ยแบบลอยตัว ทำให้คนผ่อนบ้านอยู่แล้วมีภาระผ่อนเพิ่มขึ้น 1-3% ส่วนคนที่ซื้อบ้านใหม่จะกู้ซื้อยากขึ้น ในส่วนของบริษัทคงต้องปรับเรื่องการดีไซน์บ้านให้มีขนาดเล็กเพื่อให้อยู่ในวงเงินที่ลูกค้าสามารถซื้อได้ และในเดือนกรกฎาคมนี้จะจัดโปรโมชั่นรับกับการปรับขึ้นดอกเบี้ย เพื่อจูงใจลูกค้าและกระตุ้นกำลังซื้อในครึ่งปีหลัง อย่างไรก็ตาม แม้ยังมีเรื่องค่าครองชีพหนี้ครัวเรือน ดอกเบี้ย และราคาบ้านที่จะขึ้น ยังคาดหวังว่าตลาดอสังหาฯในครึ่งหลังปี 2565 จะดีขึ้น เพราะดูจากกำลังซื้อในครึ่งปีแรกที่คนยังมีความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยอยู่

อีกค่ายแม้จะอยู่นอกตลาด แต่สะท้อนสภาพปัญหาได้เป็นอย่างดี สำหรับ อิสระ บุญยัง เอ็มดีกานดา พร็อพเพอร์ตี้ ที่ประเมินว่าผลจากเงินเฟ้อและดอกเบี้ยขาขึ้น กระทบต้นทุนก่อสร้างและภาระของผู้ซื้อบ้าน ทำให้ผู้ประกอบการอสังหาฯอาจจะลดจัดโปรโมชั่น ลดขนาดบ้านและคอนโด หรือปรับโปรดักต์ใหม่เช่น จากบ้านเดี่ยวเป็นทาวน์เฮาส์ ราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท ตามกำลังซื้อของลูกค้าในตลาดที่รองรับได้ ปัจจุบันมีรายใหญ่หลายรายหันมาบุกตลาดทาวน์เฮาส์กันมากขึ้น

“ต้นทุนที่สูงขึ้น จะไม่เห็นทาวน์เฮาส์ราคาต่ำกว่า 2 ล้านบาท เพราะคอนโดชานเมืองราคาถูกจะมาทดแทนทาวน์เฮาส์ตลอดไป ทั้งนี้ การขึ้นราคาช่วงนี้ไม่ใช่สิ่งที่จะตอบโจทย์ เพราะกำลังซื้อยังไม่ฟื้นตัวดี ยังมีดอกเบี้ยมาเป็นตัวแปรเพิ่ม สิ่งที่ผู้ประกอบการทำได้คือลดกำไรลง แต่ถ้าเศรษฐกิจฟื้นตัว อาจจะเห็นการปรับราคาบ้านในครึ่งปีหลังหรือต้นปีหน้า” นายอิสระสรุป

แม้ “ดอกเบี้ยขาขึ้น” ยังมาไม่ถึง แต่การมองมุมกลับ ปรับมุมมอง ด้วยการเตรียมพร้อมไว้ก่อนในทุกสถานการณ์ น่าจะเป็นผลดีที่สุด ทั้งนักธุรกิจและประชาชนที่ต้องแบกหนี้ก้อนโตอย่างบ้านที่เป็นปัจจัยสี่

ที่มา : ดอกเบี้ยขาขึ้น ผสมโรง วิกฤตเงินเฟ้อ เคราะห์ซ้ำกรรมซัด‘อสังหา-คนซื้อบ้าน’ (matichon.co.th)